Причем необходимо исходить именно из даты принятия арбитражным судом заявления о банкротстве застройщика, а не из даты введения одной из процедур. Таким образом, чтобы признать право собственности на квартиру в арбитражном суде на основании данной нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» необходимо два условия: дом должен быть сдан в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан акт приема-передачи. Узнать о том сдан ли дом в эксплуатацию можно в местной администрации (в Москве можно узнать в Мосгосстройнадзоре), а узнать, когда арбитражный суд принял определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом можно на официальном сайте арбитражного суда, который ведет дело о банкротстве застройщика.
Содержание:
- Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика
- Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом
- Передача квартир дольщикам и банкрот застройщик
- Застройщик банкротится – что делать дольщику?
- Если квартира принята по акту приему передачи а застройщик обанкротился
Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика
Таким образом, если акт приема-передачи между дольщиком и застройщиком не подписан (или подписан позже чем вынесено определение о принятии заявления о признании застройщика банкротом), необходимо выяснить признавал ли кто-либо из дольщиков право собственности на квартиру в данном многоквартирном доме в суде общей юрисдикции до введения процедуры банкротства застройщика. Если были уже положительные решения в судах общей юрисдикции, то нужно подавать заявление о признании права в арбитражный суд уже исходя из вышеуказанной практики Верховного суда РФ ссылаясь на принцип равенство прав граждан – участников долевого строительства.
Причём необходимо отметить, что и Арбитражный суд г.
Куда обращаться дольщикам, если суд признал застройщика банкротом
Но даже совокупность таких условий как:
- заявитель проживает в квартире и оплачивает коммунальные услуги, что подтверждают квитанции об оплате;
- должник уклоняется от подписания акта приема-передачи квартиры;
- договором предусмотрено, что дольщик своими силами и средствами, за свой счет производит отделочные работы в передаваемой квартире,
– не является основанием для признания права собственности на конкретное жилое помещение за полностью исполнившим обязательства дольщиком.[11] Необходимо отметить, что положительная практика по данному вопросу хоть и немногочисленная, но все же существует.
Передача квартир дольщикам и банкрот застройщик
Инфо
Акт передачи не означает, что застройщик передает свою собственность дольщикам, а это акт о выполненных работах (если хотите), т.е. этот акт не носит вещно-правового характера (как при купле-продаже), т.к. здесь дольщик принимает работу, а объект априори принадлежит дольщику. Единственный вопрос у временного управляющего может быть по з.у., т.к.
он гарантировано принадлежит застройщику на праве собственности (либо по обязательству об аренде).
Но это никак не мешает застройщику передавать квартиры дольщикам, тем более участок при любых условиях все равно отойдет им в общую собственность, т.к. находится у них в залоге. В общем какая-то такая логика может быть донесена до врем.
управляющего и арб.
Застройщик банкротится – что делать дольщику?
Что можно посоветовать дольщикам, у которых появилась информация, что их застройщик готовится к процедуре банкротства или уже рассматривается дело о банкротстве в суде? Если процедура банкротства только готовится, то необходимо срочно подавать в суд общей юрисдикции исковое заявление о признании права собственности на квартиру или на долю в объекте (если дом не построен полностью). Возможно Вы успеете признать право собственности. Если процедура банкротства уже началась, возможно стоит найти возможность предъявить иск в суд общей юрисдикции не к банкротящемуся лицу, а к другому лицу, если есть цепочка договоров уступки.
Либо подавать в арбитражный суд заявление о включении в реестр требований о передаче жилого помещения, либо заявление в арбитражный суд о признании права собственности.
Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации.
Ее сумма указывается в документе о включении в реестр. Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию.
Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2017 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.
- Конкурсное производство. Суд отстраняет руководство предприятия, вводится конкурсное управление.
- Процедура признания несостоятельности организации прописана в Федеральном законе № 127 о банкротстве. В нем оговариваются права и гарантии пострадавших дольщиков:
- выбор между денежной формой компенсации либо передачей жилья в натуре;
- третья очередность погашения заявленных требований;
- организация и проведение общего собрания кредиторов;
- заключить мировое соглашение возможно лишь при согласии ¾ граждан, входящих в реестр кредиторов;
- несколько способов передачи квартир.
Дается месяц, если процедура находится в стадии наблюдения и 2 месяца в период конкурсного производства для подачи заявления назначенному управляющему о включении в реестр.
Если квартира принята по акту приему передачи а застройщик обанкротился
Внимание
А кто сказал, что объект ДС является собственностью застройщика? У застройщика в собственности (в аренде) м.б. участок под застройку, но с момента заключения первого договора УДС этот участок находится в залоге у дольщиков. Застройщик в принципе мог зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства, однако с момента такой регистрации этот объект также находится в залоге у дольщиков.
Если же право на незавершенку застройщик не регистрировал, то объект ДС никак, на мой взгляд, не может оказаться в конкурсной массе, т.к. право собственности на сооруженные конструкции (до получения резрешения на ввод в эксплуатацию и гос. регистрации прав на объект недвижимости дольщиков это именно конгломерат строй. конструкций, а не объект недвижимости), строго говоря, застройщику не принадлежит, это собственность дольщиков.
Важно
Поэтому, пока арбитражный суд не применил специальные положения к банкротству застройщика, есть возможность подать иск о признании права собственности в суд общей юрисдикции. Если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства и к данной процедуре применен специальный параграф о банкротстве застройщиков, заявления могут быть поданы только в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика в рамках дела о банкротстве.
При этом, процедура подачи и рассмотрения такого заявления регулируются уже специальным законодательством: Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:
- прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
- дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
- офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.
Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки.
Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о неисполненных обязательствах до вынесения окончательного решения. Законодательство Дела о банкротстве рассматривает арбитражный суд.
Процедура может длиться больше года, проходит в несколько этапов. В практике часто встречаются:
- Наблюдение. Подготовительная стадия, временно назначается управляющий.
При этом у застройщика появляется огромное поле для злоупотреблений, чтобы не допустить передачу дома дольщикам и инициировать продажу квартир, уже оплаченных дольщиками, например через создание “контролируемой” задолженности и другими путями. На застройщиков работают целые юридические службы, а дольщики часто защищены слабо.
Какие можно сделать выводы по первым результатам введения поправок к ФЗ “О несостоятельности ”Банкротстве”? Возможно у разработчиков были благие намерения. В отдельных случаях действительно квартиры управляющим передаются дольщикам или дольщики создают ЖСК для достройки дома.
Но появилось большое число дольщиков, которые фактически рискуют потерять права на квартиры.
Им необходимо определиться, что они будут требовать. На начальном этапе процедуры банкротства заводятся два реестра.
Один на дольщиков, желающих вернуть деньги, второй на тех, кто решил дождаться квартиру. Первые подают заявление с отказом от ДДУ, в нем указываются:
- арбитражный суд;
- информация о застройщике и управляющем;
- дата и №, присвоенный ДДУ;
- данные об объекте;
- копии платежных квитанций;
- факты неисполнения подрядчиком обязательств.
В письмо, направляемое в суд, нужно вложить документ, подтверждающий отправку корреспонденции в адрес компании и управляющего.
К нему прилагаются документы для подтверждения изложенных фатов. Возмещение убытков Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков.