Однако при рассмотрении требований арендодателя о расторжении договора суды исходят из того, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (смотрите, например, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 N 15АП-15044/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2015 N 10АП-4374/15).Так, суд может признать существенным нарушением договора аренды земельного участка систематическое нарушение арендатором сроков внесения арендной платы.
Содержание:
- 3. обоснование существенности нарушений арендатора
- Существенные нарушения условий договора
- Существенное нарушение договора как общее основание для его расторжения
- Нарушение договора аренды
- Квалификация существенности нарушения договора аренды
3. обоснование существенности нарушений арендатора
Инфо
Земельный участок находится в государственной собственности, арендатором является юридическое лицо, заключившее договор в целях строительства нежилого здания, договор аренды заключен на 49 лет. В договоре не указано, что неуплата арендатором пеней является основанием для его расторжения по инициативе арендодателя.Можно ли в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка на основании того, что арендатором не уплачены пени? По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:Неуплата пеней за просрочку в оплате аренды при рассматриваемых обстоятельствах сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Однако в спорной ситуации суд будет рассматривать требование арендодателя о расторжении договора с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора.
Обоснование позиции:В соответствии с п. 1 ст.
Существенные нарушения условий договора
Бесспорных доказательств обратного истец не представил…» Согласно ст. 615, 622 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.Ухудшение арендованного имущества как основание для расторжения договора аренды часто используется в обоснование требований арендодателя.
Существенное нарушение договора как общее основание для его расторжения
Р╟MЙa├U/ми0C╪⌡Wvаq&┌в╠<<2WM;R╠`F8″яЛ╣│ JK─х?°ыVeА╟(╘jP-of┤!╢REи╟9╗╖▄─a&&7░zeЁы÷▓V зЦ*АЙy·JюmXtиwшOюмЁ ╦вqrAd`╞┼АKM&у*`5╖Н╖Б°р1TхЛ░▄V9╢-┤ P[@╥PБ≥чHlусЁt ┬©ДйRo]═ ╪Ш^╗[бq]A▀’Z≥ЮзЭZ■K╖gй~.м⌠╡]е(*%╥J÷`Г▓╞8 ╛dLV╡3CзoUXу^Yа└╔xiAяBV]Мн─═@N≤йu╟░Cо иXЙo,мO;Ж7R,bлжl╨m╞┌к╖║рSVиQр÷sXлпк╙╦╜ к╓╙÷МРнq=P┴S5╒с╢1AnU═Т░m?фЁМgк╨=8цБsd8┐[email protected]&ф ▀i m+я╙!┬0щ╣й<╧T°е:╒Uя┘УБ┴lC╠V4дР╗,╣/=╞’VрШш` ETm%╢`▄n║╡pдИ°;&%P╖.╠╝╚ю╙╕uу│Нel╥`qг▓ш`Г┼┤vпwюn┼hХйA╠C└W≈шх;N▌╩чцb2q┼╨o║ЛЕ▓ЙрnЁ(Kы┼fw┤s≥ё▌-╩X╒mэ8сvKFVХJR-°a6IH°P=тП╦Ьsmj.}Чzё Н╪√ч⌠╟M⌠РьУ(╧Ё,s╖▄┴Й%ZуS,{V╒╦([:Й╘9МxэruЛФ ┤╕ Bkyцвtк╜Zэ■МN╩÷╛шg⌠u╚ГinЬе▒E└RsК_°у╚╫╤j$╢мuЛ╙≥P■╝O x┬СЛ $▐В}i:╖#Tp╫╞─╒]╨эl╖И┼√н╩fw┘’J▀Вn┘у0▒’}─кu,°ю.sЮxL.Д~ O═»⌠эdюИа╣ W║»▒Б÷ Ь(╫dиВDоyQк8Л8 ┐ бWК+▀Цщ■i▄е|XxоЧA!©жae▄ЫLK┤ЮЯъ╪|;нэ╡ kL6й▒ъ ёь*└С`Ke’уtEы)sКvwPB°ц╚#Qmъ┐Бl]R┘aкНkZпSwBшU╦N░ъ╣ХДЙ▀╝}хlДкх/п▌с<╦╕$mц─иАХ▄Уж4жзд╗@з%ЛMJNя≤нY≈─5╚.в╟ъЮ╨╘╜╗9hЁ▓jV W4ЛС▐#Ы╗жfДэ|Ф! q░─╩дCuЯОtЙuТ@л╙─»И∙ ░┐К I▌е.
Нарушение договора аренды
Ссылка истца на существенное ухудшение арендованного помещения в связи с переустройством и перепланировкой, в результате чего площадь помещения уменьшилась с 302,32 до 297,6 квадратного метра, не принимается во внимание в силу следующего. Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости не может трактоваться как существенное ухудшение состояния помещения, поскольку данное изменение в помещении произведено арендатором в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его под аптеку (согласно Инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптек), утвержденной приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 21.10.1997 N 309). При этом из пояснений Шабалина О.Л. следует, что изменения в помещении производились до передачи имущества новому собственнику, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав Горбачева С.А.
Внимание
Судом первой инстанции было установлено, что арендатор нарушил договор, так как не произвел указанные работы в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния здания (общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным: охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды). Кроме того, арендатор неоднократно не вносил арендную плату. В результате суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и расторг договор аренды, данное решение было оставлено в силе постановлениями апелляционной и кассационной инстанций (см.
Квалификация существенности нарушения договора аренды
Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 N 04АП-1350/14, смотрите также постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 N 17АП-9170/12).С учетом изложенного мы полагаем, что неуплата арендатором земельного участка суммы пеней за допущенную им просрочку внесения арендной платы сама по себе не является существенным нарушением, которое влечет за собой расторжение договора земельного участка, находящегося в государственной собственности, который заключен на срок более чем пять лет.Однако при оценке существенности такого нарушения суд может учитывать конкретные обстоятельства спорной ситуации, в частности принять во внимание иные нарушения договорных условий, допущенные арендатором (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 N 18АП-14909/15).
Только специалист способен оказать помощь в защите прав, а также законных интересов. Польза от специалиста в данном случае состоит в возможности урегулировать конфликт до суда. Специалист создаст претензию, подробно излагая в ней факты, описывающие ряд нарушений.
Также будет предложен способ решения проблемы и срок для этого. Если данные условия не будут выполнены, договор будет считаться недействительным. А из арендатора взыщут убытки, понесенные в связи с этим.
Юридические консультации необходимы для получения полной картины создавшейся ситуации. Квалифицированный специалист предусмотрит варианты решения ситуации, может понадобиться вступление в переговоры со второй стороной. Если будет невозможно решить вопрос неисполнения договора аренды без обращения в суд, можно обратиться за помощью в составлении искового заявления и представления интересов клиента в суде.
ЗК РФ устанавливает специальное основание и порядок досрочного расторжения договора, отличные от общих оснований, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, ст.ст. 450 и 619 ГК РФ. Это означает, в частности, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.Кроме того, в п. 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ разъяснил, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья ст.
Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.Согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.В то же время, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и договор аренды такого участка заключен на срок более пяти лет, по общему правилу досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).В связи с этим судебная практика подчеркивает, что п. 9 ст.
Например, незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости в связи с переустройством и перепланировкой не свидетельствует о существенном ухудшении имущества, если они произведены в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его для целей аренды. Судебная практика: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2009 по делу N А43-6231/2008-19-185 «…Индивидуальный предприниматель Горбачев Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шабалину Олегу Леонидовичу о расторжении договора аренды от 12.10.2001 N 36. Посчитав, что ответчик пользуется арендуемым помещением с существенными нарушениями условий договора аренды, индивидуальный предприниматель Горбачев С.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.