См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. N 11301/04 // СПС «КонсультантПлюс». В уже процитированной работе С.А. Громова выдвинуто предложение о признании в качестве предмета лизинга хотя бы участков, которые составляют с недвижимостью единые комплексы, либо об установлении запрета на передачу в лизинг лишь незастроенных участков, что, по словам автора, «значительно ослабило бы напряжение» в сфере лизинга недвижимости <11. Но в свете вышеприведенных Постановлений Президиума ВАС РФ такое предложение видится не соответствующим реальному положению дел, поскольку судебная практика как раз и свидетельствует о наличии запрета на передачу в лизинг только «незастроенных участков». <11 См.: Громов С.А. Указ. соч. С. 331.
Содержание:
- Bad request
- Правовой режим земельного участка в договоре лизинга недвижимого имущества
- Вы точно человек?
- Лизинг земли в российской федерации
- Договор лизинга земельного участка
- Лизинг земельного участка для юридических лиц
- Лизинг земельного участка
Bad request
Инфо
Земельного кодекса РФ). Это значит, что важнее землю охранять, нежели использовать ее в качестве предмета гражданских прав. Также в той же статье Земельного кодекса установлено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.Однако, есть одно «но»: судьба земельного участка следует судьбе недвижимого имущества, расположенного на нем.
Это правило также выделено в качестве основного принципа земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч.
Правовой режим земельного участка в договоре лизинга недвижимого имущества
Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлениях от 16 сентября 2008 года № 4904/08 № 8215/08 определил свою позицию, которая совпадает со вторым путем, обозначенным выше. Отмечается, что поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Закона о лизинге они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества.
В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания, либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.Следует обратить внимание на то, что позиции регистрирующих органов могут, да и зачастую расходятся с позицией Президиума ВАС РФ.
Вы точно человек?
В одном из октябрьских комментариев к наиболее важным судебным решениям по спорам, связанным с лизингом, мы рассматривали ситуацию, связанную с лизингом недвижимости. Вкратце напомню предысторию. Нами обсуждались два Определения ВАС РФ (от 05.06.2008 г.
№ 4904/08 (
Внимание
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 05.06.2008 N 4904/08 по делу N А41-К1-72/07) и от 25.07.2008 г. № 8215/08 (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 25.07.2008 N 8215/08 по делу N А41-К1-66/07)) по гражданско-правовым спорам между лизингодателями и одним и тем же лизингополучателем. В обоих случаях лизингополучатель, выполнивший условия договора лизинга, в том числе по уплате всей суммы лизинговых платежей, обратился в суд за получением предмета лизинга в собственность по условиям договора лизинга, так как лизингодатель не спешил передавать ему право собственности на лизинговое имущество.
Лизинг земли в российской федерации
Лизингодатели были обязаны арбитражным судом передать лизинговое имущество в собственность лизингополучателя в соответствии с положениями выполненных сторонами договоров лизинга. Однако ВАС РФ нашел основания для передачи комментируемых дел в свой Президиум в целях проверки обоснованности вынесенных судами решений.
Обоснован такой подход арбитров был тем, что предметом лизинга в обоих случаях являлась недвижимость. По условиям спорных договоров лизинга лизингополучатель имел право после полной оплаты лизинговых платежей получить в собственность предмет лизинга.
По мнению судей ВАС РФ, вынесших комментируемые Определения, земельный участок, принадлежащий лизингодателю на праве собственности, не может являться составной частью недвижимого имущества, передаваемого по договору финансовой аренды (лизинга).
Договор лизинга земельного участка
Важно
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.Взаимосвязанное толкование указанных норм позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015 N 04АП-3502/15). На случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс, этот запрет не распространяется (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 4904/08 и от 16.09.2008 N 8215/08, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2015 N 13АП-25832/14, определение ВАС РФ от 03.06.2010 N ВАС-6984/10).
Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения. Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга (ст. 3 Закона о лизинге), они могут переходить в собственность лизингополучателя (ст. 19 Закона о лизинге) на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.
Данный принцип находит свое развитие в статье 35 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает сразу несколько важнейших правил: 1) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; 2) Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Лизинг земельного участка для юридических лиц
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах российскому законодателю предложено закрепить в качестве основополагающего принцип, согласно которому собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка (независимо от того, какое право — вещное или обязательственное — он имеет на соответствующий земельным участок) как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и теми своими правами на земельный участок, которые он имеет <12. <12 См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах // URL: https:// www.privlaw.ru/ index.php?section_id=24 (последнее посещение — 20.09.2009).
Лизинг земельного участка
Как указал Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.09.2008 № 4904/08, иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом. Кроме того, как разъяснил суд в приведенном постановлении, взаимосвязанное толкование ст. 666
ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге позволяет сделать вывод о том, что земельные участки не могут быть предметом договора лизинга лишь как самостоятельный объект. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс (см.
также постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 № 8215/08, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.03.2010 по делу № А27-13938/2009, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2009 № 07АП-9003/09).