Чтобы определить круг возможных проблем, обратимся к основаниям для ликвидации ТСЖ. Основания для ликвидации ТСЖ С точки зрения законодательства существует ряд оснований, при которых ТСЖ может и обязано быть ликвидировано. Оговоримся, что вопрос банкротства ТСЖ не является предметом рассмотрения в данной статье. Так, Жилищный кодекс обязывает собственников помещений на их общем собрании принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества обладают не более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 141 ЖК РФ). Однако, как это часто бывает, есть обязанность, но нет санкции за ее неисполнение. Поэтому получается, что зачастую ТСЖ ликвидируется по данному основанию, только если кто-нибудь из заинтересованных лиц (управляющая компания либо кто-то из граждан) обратится в суд с иском о принудительной ликвидации.
Содержание:
- Публикации в прессе
- Как изменить способ управления многоквартирным домом
- Как изменить способ управления многоквартирным домом?
- Способы управления многоквартирным домом
- Прекращение управления домом тсж
- Как изменить форму управления многоквартирным домом
- Изменить форму управления мкд как
Публикации в прессе
Поделиться в
- Сравнение способов управления многоквартирным домом
- Каков порядок выбора или изменения способа управления многоквартирным домом
- Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом?
- Способы управления многоквартирным домом
- Прекращение управления домом тсж
- Порядок выбора или изменения способа управления многоквартирным домом
Как изменить способ управления многоквартирным домом? Важно не ошибиться в выборе способа управления. Соответствующее решение принимается на общем собрании жильцов. При этом сделать выбор – это обязанность собственников.
Если они не исполнят ее, то за них это сделают органы местного самоуправления, которые проведут открытый конкурс и таким образом выберут управляющую организацию для дома. Принятие решения о выборе той или иной формы управления МКД зависит от множества факторов.
Как изменить способ управления многоквартирным домом
Несмотря на то, что ТСЖ, на наш взгляд, является наиболее эффективной формой управления домом, следует признать, что ее полноценная реализация требует большой ответственности со стороны собственников жилья: недостаточно просто зарегистрировать ТСЖ, важно создать условия для его функционирования, а последнее подчас невозможно ввиду различных причин. В связи с этим представим ситуацию, когда собственники помещений в доме выбрали в качестве способа управления ТСЖ, создали товарищество и зарегистрировали его в качестве юридического лица. Работа в ТСЖ не сложилась, вследствие чего через некоторое время собственники изменили способ управления на управляющую организацию и заключили договор с компанией.
Как изменить способ управления многоквартирным домом?
Таким образом, периодичность капремонта многоквартирного дома зависит от его технического состояния. Средства на ремонт, аккумулируемые на счете ТСЖ или управляющей компании, собственники помещений в многоквартирном доме вносят на ежемесячной основе. Учитывая, что в среднем капремонт такого дома осуществляется раз в десять лет, при смене способа управления часто возникает спор о судьбе этих средств.
Инфо
Очевидно, что при надлежащей смене способа управления домом удержание такого остатка следует признать неосновательным обогащением. В случае несвоевременного возврата неизрасходованного остатка на сумму остатка начисляются штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ. ФАС Северо-Кавказского округа рассмотрел следующую ситуацию (постановление от 12.08.2010 по делу № А32-18358/2009).
Управляющая компания за полгода собрала на капремонт с собственников помещений в многоквартирных домах около 1 млн. руб.
Способы управления многоквартирным домом
Управляющая компания, от услуг которой отказались собственники помещений многоквартирного дома, не реагировала на требования ТСЖ и не передавала документацию на дом и придомовую крышную котельную. Это послужило основанием для предъявления иска. Руководствуясь п. 1,8,9 ст. 162 ЖК РФ и п. 1,3 ст. 450 ГК РФ, суды сделали вывод о расторжении договора на управление домом и обязанности управляющей компании в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ передать всю техническую документацию на дом. Желая удержать прибыльный бизнес, компании доходят до абсурда.
Например, одна управляющая компания указала в кассационной жалобе, что документация на дом является ее собственностью и не имеет отношения к ТСЖ (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2010 по делу № А50-2595/2010). Суд отклонил этот довод как несостоятельный.
Прекращение управления домом тсж
Внимание
Руководствуясь им, управляющая компания по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также вести иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. При смене способа управления домом ключевая проблема для собственников — возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор управления. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является не просто договором возмездного оказания услуг, а особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Как изменить форму управления многоквартирным домом
Ликвидация ТСЖ в добровольном порядке Ликвидация ТСЖ осуществляется в общем порядке ликвидации юридического лица на основании ст. ст. 61 — 64 ГК РФ, несмотря на то что ТСЖ является некоммерческой организацией. Решение о ликвидации, как было указано выше, принимается на общем собрании членов ТСЖ не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (пп. 2 п. 2 ст. 145, п. 4 ст. 146 ЖК РФ). В решении необходимо указать состав ликвидационной комиссии ТСЖ (как правило, он совпадает с составом правления товарищества).
Согласно п. 3 ст. 62 ГК РФ с момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами юридического лица. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемого юридического лица выступает в суде. В соответствии с п. 1 ст.
ЖК РФ, остается за общим собранием членов ТСЖ. То есть совершенно не обязательно всем собственникам сначала выходить из состава товарищества, а только потом решать вопрос о его ликвидации. При определенных условиях еще одним основанием для ликвидации ТСЖ может послужить решение суда, принятое по заявлению уполномоченного органа, о ликвидации юридического лица согласно п. 2 ст. 61 ГК РФ, а именно в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если они носят неустранимый характер, а также в случае осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона (иных правовых актов) и систематического осуществления некоммерческой организацией деятельности, противоречащей ее уставным целям.
Изменить форму управления мкд как
Аналогичным образом жильцы могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая компания не выполняет условий данного договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). То есть право на подобный отказ возникает у жильцов лишь при условии неисполнения (ненадлежащего исполнения) управляющей компанией принятого на себя обязательства. В прошлом году ВАС РФ изменил точку зрения (Определение от 16.08.2011 № ВАС-7677/11). По мнению суда, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ и саму управляющую компанию иначе как по суду и только при подтверждении нарушений с ее стороны.
Важно
В соответствии с данными документами вносится запись в ЕГРЮЛ и выдается свидетельство о государственной регистрации ликвидации ТСЖ. Таким образом, порядок ликвидации ТСЖ может показаться сложным и занимающим слишком много времени, но следует помнить, что он направлен на защиту интересов кредиторов, которыми, к слову, являются и собственники жилья. Кроме того, на наш взгляд, создавая товарищество, всегда нужно думать об ответственности, которую берет на себя соседское сообщество, и рассматривать непростой порядок снятия с себя такой ответственности как мотивацию к всестороннему обдумыванию.
* * * Итак, мы выяснили, что отказ от такого способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ, не означает безусловной необходимости ликвидации товарищества как юридического лица.
Между тем суд взыскал с ТСЖ сумму задолженности в пользу предприятия ВКХ (Решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.10.2009 N А57-2110/2009) и отказал товариществу в иске о взыскании этих средств с управляющей организации (Постановление ФАС ПО от 25.10.2010 по делу N А57-442/2010). Аргументация оказалась следующей. Учитывая наличие у исполнителя коммунальных услуг обязанности по оплате коммунальных услуг ресурсоснабжающей организации независимо от фактического внесения коммунальных платежей населением, обязанность по оплате коммунальных услуг у собственников помещений перед ТСЖ в соответствии со ст. 153 ЖК РФ в связи с перечислением денежных средств управляющей компании не прекратилась. Следовательно, в силу ст.
То есть ВАС РФ подтвердил, что договор управления многоквартирным домом можно расторгнуть в порядке, установленном гражданским законодательством, которое предусматривает односторонний отказ заказчика от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст. 717,731 и 740 ГК РФ) и от исполнения договора на оказание услуг (ст. 782 ГК РФ). Поводы, побуждающие жильцов отказываться от услуг управляющей компании, различны. Наиболее распространенные — завышенные тарифы и ненадлежащее оказание услуг.
Завышенные тарифы Статья «Управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома» составляет более половины всей суммы, выставляемой к оплате в квитанции собственникам помещений в многоквартирном доме. В эту статью закладывается прибыль управляющих компаний, поскольку в отличие от ТСЖ они являются коммерческими организациями и не могут работать себе в убыток.