Условия и требования по передаче объекта долевого строительства установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Сроки, в которые застройщик должен передать жилое помещение дольщику, строго определены законом, и в случае их нарушения предусматривается право обратиться с иском в суд. Порядок передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) следующий:
- Завершение строительства многоквартирного дома и получение застройщиком разрешения на его ввод в эксплуатацию.
- Застройщик оповещает участников по почте о готовности дома к передаче в срок, предусмотренный договором.
- Осмотр квартиры дольщиком, выявление недостатков.
Содержание:
- Передача квартиры по договору долевого участия
- Установленный порядок передачи
- Продаю
- Смена застройщика в процессе строительства
- Срыв сроков строительства: чем рискует застройщик?
- Когда объект долевого строительства считается принятым
- Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику
Передача квартиры по договору долевого участия
ФЗ № 214, односторонний акт о передаче составляется застройщиком, когда:
- дольщик уклоняется от принятия квартиры;
- участник долевого строительства отказывается от принятия объекта.
Такие меры применяются:
- только по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного в договоре долевого участия для передачи объекта;
- если застройщик располагает достоверными сведениями о том, что дольщик получил сообщение о завершении строительства многоквартирного дома;
- сообщение возвращено почтовой службой, так как дольщик отказался от его получения или отсутствует по указанному адресу.
После передачи в одностороннем порядке квартира считается перешедшей к участнику ДДУ. В этом случае все обязательства по содержанию жилого помещения, в том числе ответственность за ущерб в случае его случайной гибели, возлагаются на принимающую сторону.
Установленный порядок передачи
Важно
Градостроительного кодекса РФ). После получения такого разрешения он должен передать объект дольщикам не позднее срока, предусмотренного договором долевого участия (в противном случае с него можно взыскать неустойку за просрочку).
- После этого застройщик направляет дольщикам сообщения о завершении строительства многоквартирного дома, уведомляя о необходимости принятия построенного объекта. Уведомления направляются в следующие сроки:
- не менее чем за месяц до наступления срока передачи квартир, установленного ДДУ;
- если срок начала передачи и принятия объекта предусмотрен договором — не менее чем за 14 рабочих дней до наступления такого срока.
Согласно п.
4 ст.
Продаю
Внимание
Нужно учесть, что если дольщик проигнорирует данное уведомление и не придет принимать свою квартиру в срок, закон дает право девелоперу самостоятельно составить и подписать акт передачи квартиры от застройщика дольщику при отсутствии последнего. Акт может быть составлен только через шестьдесят дней после наступления срока сдачи объекта.
Причем, если после его подписания что-то случится с квартирой дольщика, застройщик уже не будет нести за это никакой ответственности. Но законодатель оговаривает также, что данные действия могут иметь место только тогда, когда застройщик точно знает, что участник получил письмо или отказался от его получения на почте.
Как происходит процесс передачи квартиры в новостройке Основным документом, который завершает отношения между девелопером и дольщиком и закрепляет факт сдачи жилья, является акт приема передачи квартиры по ДДУ.
Смена застройщика в процессе строительства
В этом случае он может зафиксировать все недоделки и несоответствия в акте осмотра и потребовать от застройщика их устранения. Если же дольщик не желает ждать, пока строители исправят свои недостатки, и хочет это сделать своими силами, он может выставить требование уменьшить начальную цену договора или оплатить ему расходы на самостоятельный ремонт.
Дольщик должен также знать, что невыполнение его требований застройщиком, дает ему право инициировать процедуру расторжения ДДУ. В том случае, когда соглашение достигнуто, строительная компания удовлетворила все претензии участника, после повторного осмотра квартиры происходит подписание приемо-передаточного акта.
После этого производится передача ключей дольщикам. С этого момента считается, что стороны выполнили все обязательства по ДДУ и не имеют друг к другу никаких претензий.
Срыв сроков строительства: чем рискует застройщик?
Некоторые выводы По общему правилу факт приемки-передачи объекта долевого строительства должен подтверждаться подписанным застройщиком и участником двусторонним актом. Между тем в случае уклонения дольщика от принятия квартиры застройщик вправе составить передаточный акт в одностороннем порядке.В случае передачи участнику объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока неустойка начисляется за период, включая день подписания сторонами передаточного акта либо день составления застройщиком одностороннего акта (п.
п. 23, 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013).
Когда объект долевого строительства считается принятым
Федерального закона N 214-ФЗ;
- участник вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ.
Примечание. Если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, сообщение необходимо направить не менее чем за 14 рабочих дней до наступления указанного срока.
Инфо
К сведению. В ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ указано: застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 2 названной статьи в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.
Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику
После того, как строительство дома, наконец, завершено, наступает заключительный, но не менее важный этап – передача квартиры от застройщика дольщику. Именно в это время могут вскрыться, и чаще всего вскрываются, все недочеты и недоделки, допущенные застройщиком при строительстве. Участнику предстоит внимательно отнестись к приемке своего жилья, которое нужно очень тщательно осмотреть, и оформить надлежащим образом все выявленные дефекты. После того как передача квартиры состоится, и будет подписан соответствующий двусторонний акт, исправить ничего уже нельзя, и устранение недоделок, допущенных строителями, ляжет на плечи дольщика.
В материалы дела были представлены надлежащие документы — претензия участника и ответ на нее, которым застройщик гарантировал устранение недостатка в определенный срок. При таких обстоятельствах суд решил, что дольщик не уклонялся от подписания акта приема-передачи квартиры, поэтому застройщик обязан уплатить неустойку за просрочку (Апелляционное определение Калининградского областного суда от 22.01.2014 по делу N 33-145/2014).А вот Санкт-Петербургский городской суд (Определение от 14.01.2014 N 33-149/2014) отказал во взыскании неустойки, связанной с просрочкой передачи объекта долевого строительства, отметив, что участник не доказал наличие обстоятельств, не позволяющих принять объект по вине застройщика.
В частности, было указано:
- имеются недостатки при устройстве вертикальной планировки земельного участка, озеленении придомовой территории, а также кровли жилого дома и пола подвала;
- выявлены промерзание стен и выпадение инея на электропроводку в районе входа в подвал;
- не выполнено наружное освещение МКД;
- не переданы на баланс и на обслуживание наружные сети водопровода, канализации, кабельные сети электроснабжения;
- не произведена укладка плитки на крыльцах.
Указанные недостатки нашли свое подтверждение при обследовании дома, выполненном при участии помощника прокурора и инженера по технадзору ЖЭУ.